다주택자 주담대 규제 2025 최신 정리: 대출 한도·LTV·DSR 변화와 실수요자 대책
.png)
2025년 6월 28일 시행된 6·27 가계부채 관리 강화 방안으로 수도권·규제지역의 주택담보대출(주담대) 규제가 대폭 강화되었습니다. 다주택자(2채 이상) 주담대 금지, 주담대 한도 6억, 만기 30년, 전입 의무, 생애최초 LTV 70% 등 핵심 내용을 원문 흐름 그대로 정리하고, 실수요자 대응 전략과 FAQ를 제공합니다.
안내: 본 글은 2025-06-28 이후 시행 기준이며, 은행별 심사기준/내부 한도는 다를 수 있습니다. 실제 신청 전 상품설명서와 영업점에서 재확인하세요.
TOC
목차
1) 핵심 요약
- 다주택자(2채 이상)·수도권/규제지역: 추가 주택 구입 목적 주담대 금지(LTV=0%) [시행 2025-06-28]
- 주담대 한도: 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대 최대 6억 원
- 만기: 수도권·규제지역 최대 30년
- 전입 의무: 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 내 전입
- 생애최초 LTV: 수도권·규제지역 70%(기존 80→70), 지방(규제外) 현행 유지
- 생활안정자금: 규제지역 담보 시 1주택자 최대 1억, 다주택자 금지
- 전세대출: 소유권 이전 조건부 금지, 수도권·규제지역 보증비율 80%(’25.07.21)
- 신용대출: 우회 차단 위해 한도=차주 연소득 이내
2) 무엇이 바뀌었나
2023년 거래경색 완화 국면에서 LTV·생활안정자금이 일부 풀렸지만, 2025년에는 수도권 과열과 가계부채 증가에 대응하기 위해 다주택자 금지, 6억 상한, 만기 30년, 전입 의무가 동시 강화되었습니다.
| 구분 | 2023년(완화) | 2025년(강화, 6·27 대책) |
|---|---|---|
| 다주택자 주담대 | 규제지역 LTV 30% 허용 사례 | 수도권·규제지역 추가 구입 목적 전면 금지(LTV=0%) |
| 주담대 한도 | 총액 한도 없음(DSR 내) | 주택 구입 목적 최대 6억 |
| 대출 만기 | 최대 40년 | 수도권·규제지역 30년 이내 |
| 전입 의무 | 없거나 제한적 | 규제지역 6개월 내 전입 |
| 생애최초 LTV | 전지역 80% | 수도권·규제지역 70% (지방은 현행) |
| 생활안정자금(수도권/규제) | 한도 폐지(DSR 내) | 1주택자 최대 1억 / 다주택자 금지 |
| 전세대출 | 보증비율 90% | 소유권 이전 조건부 금지 / 보증비율 80%(’25.07.21) |
| 신용대출 | 자율관리 | 연소득 이내로 제한 |
※ 수도권=서울·경기·인천 / 규제지역 예시(’25.6.27): 강남·서초·송파·용산 등
3) 실수요자 체크리스트
① 1주택 갈아타기
- 6개월 내 기존 주택 처분 약정 필수(처분 조건부 1주택).
- 규제지역 LTV 50% / 비규제지역 70%.
- 전입 의무(6개월), 만기 30년 제한 확인.
② 무주택 실수요
- 생애최초 수도권·규제지역 LTV 70%(지방 현행), 전입 6개월.
- 주담대 6억 상한 + DSR 감안해 자금계획.
③ 다주택 보유
- 수도권·규제지역 추가 구입 목적 주담대 불가(LTV=0%).
- 해당 지역 담보의 생활안정자금 불가(1주택자만 최대 1억).
- 전세대출 통한 갭투자: 소유권 이전 조건부 금지.
4) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 다주택자는 수도권·규제지역에서 주담대를 전혀 못 받나요?
네. 추가 주택 구입 목적 주담대는 금지(LTV=0%)입니다. 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않으면 동일하게 제한됩니다.
Q2. 1주택자가 갈아타려면 어떤 조건이 필요하죠?
6개월 내 기존 주택 처분 약정을 전제로 규제지역 LTV 50%(비규제 70%) 적용 가능하며, 6개월 내 전입이 필요합니다.
Q3. 주담대 한도 6억 원은 모두에게 적용되나요?
수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대에 일괄 6억 상한이 적용됩니다(실제 가능액은 LTV·DTI·DSR에 따라 달라짐).
Q4. 생애최초 LTV는 어떻게 바뀌었나요?
수도권·규제지역 70%(기존 80→70)로 조정, 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다. 지방(규제外)은 현행 유지입니다.
Q5. 생활안정자금 주담대는 어디까지 가능하죠?
규제지역 담보 시 1주택자 최대 1억, 다주택자 불가입니다. (지방 담보는 은행 자율 범위 존재)
Q6. 전세대출로 우회가 가능한가요?
소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 차단되며, 수도권·규제지역 보증비율 80%로 강화되었습니다.
Q7. 신용대출로 우회하면 되나요?
우회 방지를 위해 신용대출 한도는 차주 연소득 이내로 제한됩니다.