전세자금대출과 주담대, 동시에 이용 가능할까? 조건·절차·주의사항

전세자금대출 주택담보대출


2025 주택금융 가이드

전세자금대출을 이용 중인데 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있을까? 많은 무주택자·신혼부부·실수요자가 고민하는 질문입니다. 본 글에서는 동시 이용 가능 조건, DSR 계산, 보증기관 규정, 사례별 체크포인트를 2025년 기준으로 정리합니다.

1. 전세대출·주담대 구조 이해

전세자금대출은 세입자가 보증금을 마련하기 위해 받는 대출이고, 보증기관(HUG/HF/SGI 등)이 보증합니다. 반면 주택담보대출은 주택을 구입할 때 해당 주택을 담보로 실행합니다.

따라서 이론적으로 두 대출을 동시에 보유할 수 있지만, DSR·보증기관 규정·실거주 요건에 따라 가능 여부가 갈립니다.

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2. 동시 이용 조건

① 무주택자

  • 전세대출 이용 중이어도 DSR 여유가 있다면 주담대 가능
  • 다만 주담대 실행 시 전세대출을 잔금일에 상환하거나 만기 종료 필수

② 1주택자 (처분 조건부)

  • 기존 주택을 6개월 내 처분 조건으로 주담대 가능
  • 전세대출이 있으면 주택 처분·전세 종료 일정을 조율해야 함

③ 다주택자

  • 전세대출 자체가 무주택 요건이라 사실상 불가
  • 주담대도 규제지역에선 LTV=0%로 사실상 실행 불가능

3. 심사 기준: DSR·보증·실거주

① DSR 계산

모든 대출 원리금 합계가 연소득의 일정 비율 이내여야 합니다. 예: 연소득 6천만 원, DSR 40% → 월 최대 상환 200만 원. 전세대출 50만 원+주담대 150만 원 = 200만 원 → 충족.

② 보증기관

HUG 전세대출 + HF 주담대 같이 다른 보증기관 활용은 가능하나, 동일 기관 중복 보증은 제한될 수 있습니다.

③ 실거주 요건

전세대출은 실거주 조건이므로, 주택을 매수하면서 계속 전세 거주하면 규정 위반 위험이 있습니다.

4. 흐름도: 전세대출→주담대 전략

  1. 전세 계약 → 전세대출 실행
  2. 매수 대상 확정 → DSR 사전 계산
  3. 전세대출 상환 계획 수립(잔금일 상환)
  4. 주담대 실행 → 상환 증명 제출
  5. 실거주·처분 조건 충족 점검

5. 주의사항 & 리스크

  • 전세대출 연장 불가 가능성 → 상환 계획 필수
  • 이자 부담 이중 증가 위험 → 자금 계획 중요
  • 정책 변경 리스크 → 은행·보증기관 최신 규정 확인 필요

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세대출과 주담대를 동시에 보유할 수 있나요?
네, DSR·보증기관 규정·실거주 조건 충족 시 가능합니다.
Q2. 무주택자는 두 대출을 함께 쓸 수 있나요?
가능합니다. 다만 주담대 실행 시 전세대출 상환이 필요합니다.
Q3. 1주택자는 어떻게 되나요?
기존 주택 처분 조건(6개월 이내)을 충족해야 합니다.
Q4. 다주택자는 가능한가요?
아니요. 전세대출은 무주택자 요건이므로 불가, 주담대도 규제지역에서는 사실상 제한됩니다.